Introduzione
Non di rado capita, a seguito di un’assemblea condominiale, che i condomini si sentano lesi dalle decisioni adottate e ritengano che la delibera sia ingiusta e lesiva dei loro diritti, sorge quindi in loro spontanea la domanda: quando è illegittima la delibera condominiale? Quando e in che modo si può impugnare la stessa di modo da poter tutelare la propria posizione giuridica?
In questa trattazione si risponderà alle domande predette analizzando il tema dell’invalidità della delibera condominiale; si studieranno quindi il vizio dell’annullabilità ed il vizio della nullità, mettendo in evidenza le differenze intercorrenti circa la disciplina e le conseguenze giuridiche.
Particolare attenzione sarà poi accordata alla tematica della corretta identificazione del vizio, ossia quando si configuri l’annullabilità e quando la nullità.
Si concluderà la trattazione, infine, con una breve rassegna giurisprudenziale riguardante i principali casi di invalidità della delibera e del suo corretto inquadramento nell’ambito dell’annullabilità o della nullità.
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L’assemblea condominiale
Il condominio, come risaputo, costituisce una particolare forma di comunione in cui, accanto a porzioni immobiliari di proprietà esclusiva vi sono delle parti comuni di edificio utilizzabili da tutti i condomini.
Sotto l’aspetto organizzativo il principale organo regolante l’operare del condominio è costituito dall’assemblea condominiale; questa infatti, a seguito di votazione, decide con delibera, obbligatoria ex art. 1137 c.c. per tutti i condomini, circa i più rilevanti aspetti della vita condominiale.
Le sue competenze, ex artt. 1120, 1121, 1129, 1132 e 1135 c.c., riguardano: l’adozione del regolamento condominiale, la nomina dell’amministratore, l’approvazione del preventivo delle spese correnti durante l’anno e la relativa ripartizione tra i condomini, l’approvazione del rendiconto annuale, la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni, l’intraprendere o meno azioni giudiziarie.
Sono previsti poi, dall’art. 1136 c.c., degli specifici quorum costitutivi e deliberativi (che variano a seconda che si tratti di assemblea ordinaria o straordinaria e di prima o seconda convocazione) necessari ai fini della validità dell’assemblea e della delibera conclusiva.
Annullabilità e nullità: differenze di disciplina
Come in precedenza anticipato sono due i vizi di invalidità che possono affliggere la delibera dell’assemblea condominiale: l’annullabilità e la nullità.
Si analizzeranno ora le due differenti discipline applicative, specificando poi quando si configurino i due differenti vizi.
L’annullabilità rappresenta il vizio meno grave e, a seguito della riforma del 2012, è precisamente disciplinato dall’art. 1137 c.c., a norma del quale: “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di 30 giorni,che decorre dalla data di deliberazione per i condomini dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.
Appaiono in tutta evidenza, dalla lettura della norma, i tratti peculiari della disciplina, ovvero:
– la necessaria impugnativa entro 30 giorni dalla conoscenza della delibera;
– la legittimazione ad impugnare attribuita solamente ai condomini dissenzienti, astenuti o assenti;
Qualora, dunque, una delibera affetta da annullabilità non sia impugnata nel termine di 30 giorni la stessa diverrà inoppugnabile e, di conseguenza, non potrà essere attaccata in alcun modo dai condomini lesi dalla stessa. L’impugnazione, inoltre, non potrà essere esperita da chiunque, ma solamente dai condomini contrari o astenuti nonché dagli assenti all’assemblea in questione; viene dunque preclusa, al soggetto favorevole alla delibera, la possibilità di farne valere l’annullabilità.
Si deve ora proseguire l’analisi indagando il più grave vizio configurabile per la delibera condominiale, ovvero la nullità.
La disciplina della nullità, elaborata grazie all’operato della giurisprudenza, prevede i seguenti tratti caratteristici:
– l’impugnativa della delibera può essere effettuata in ogni tempo, non essendo previsto, in ragione della gravità del vizio, un termine di decadenza;
– la legittimazione ad impugnare è attribuita a chiunque, anche ai soggetti che hanno espresso voto favorevole circa l’approvazione della delibera;
La delibera nulla risulta pertanto essere impugnabile da qualsiasi condomino e senza alcun limite temporale (in deroga al termine di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c.); la ratio giustificativa di questa disciplina risiede nella gravità del vizio invalidante, che risulta tale da non poter consentire in alcun modo la permanenza della delibera.
Quando si configura l’annullabilità e quando la nullità
L’esatto confine tra annullabilità e nullità della delibera condominiale, assai dibattuto nel corso del tempo, è stato puntualmente tracciato dalle sezioni Unite della suprema corte di Cassazione con la storica sentenza n. 4806 del 07.03.2005.
Le Sezioni Unite precisano che devono qualificarsi nulle: “le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto”.
Devono invece qualificarsi annullabili: “le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto”.
Una delibera invalida, dunque, può ritenersi affetta da nullità quando:
– sia priva degli elementi essenziali (ad es.: mancata indicazione nominativo dei condomini votanti);
– abbia oggetto impossibile o illecito, in quanto contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume (ad es.: violazione norme tributarie);
– abbia un oggetto che non rientra nelle competenze dell’assemblea (individuate, come visto in precedenza, dal codice civile);
– incida sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini (ad es.: delibera che impedisce al condomino di tenere un animale domestico nel proprio appartamento);
– sia comunque invalida rispetto al proprio oggetto;
L’art. 1117-ter c.c. prevede poi una specifica ipotesi di nullità della delibera avente ad oggetto la modificazione delle destinazioni delle cose comuni, statuendo che l’avviso di convocazione: “a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso”.
Una delibera invalida può, invece, dirsi affetta da annullabilità quando:
– sia affetta da vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;
– sia stata adottata con una maggioranza inferiore da quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
– sia affetta da vizi meramente formali (in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione dell’assemblea);
– sia viziata da mera irregolarità del procedimento di convocazione;
L’art. 66 disposizioni attuative del c.c. prevede poi in modo specifico che l’omesso o viziato avviso di convocazione comporti una delibera annullabile, è infatti statuito che: “In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile”.
Individuati con precisione i tratti peculiari dell’annullabilità e della nullità della delibera condominiale, ed identificato quando si possa parlare di una e quando dell’altra, si procederà, per concludere la trattazione, a fornire una breve rassegna giurisprudenziale volta ad appurare, per i casi di difficile inquadramento, che tipo di invalidità sia configurabile.
Casistica giurisprudenziale
– Cassazione sentenza numero 1629 del 23.01.2018: “è nulla per impossibilità dell’oggetto la deliberazione dell’assemblea che, con riferimento ad un giudizio che veda contrapposti il condominio ed un singolo condomino, ponga anche a carico di quest’ultimo, pro quota, l’obbligo di contribuire alle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore o del consulente tecnico di parte nominati in tale processo; in tal caso, infatti, non può farsi applicazione, neanche in via analogica, degli artt. 1132 e 1101 c.c., trattandosi di spese per prestazioni rese a tutela di un interesse comunque opposto alle specifiche ragioni personali del singolo condomino.
– Cassazione sentenza numero 17268 del 28.08.2015: “In tema di condominio, le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle, se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini”;
–Cassazione sentenza numero 1439 del 23.01.2014: “La delibera assunta nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135 c.c., nn. 2) e 3), relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese condominiali, ove, in mancanza di tabelle millesimali del condominio, adotti un criterio provvisorio, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell’art. 1123 cod. civ., e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.“;
– Cassazione sentenza numero 18192 del 2009: “ Deve considerarsi nulla, e non già semplicemente annullabile, la delibera dell’assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale, non rilevando in senso contrario che l’importo della stessa sia modesto in rapporto all’elevato numero dei condomini e alla entità complessiva del rendiconto”.
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